Pre vlastníkov bytov
Predseda drží dom v poriadku. Tým zhodnocuje aj váš byt — a ten mu nepatrí
· 6 minúty čítania
Za dva dni sme boli v dvoch bytových domoch — jednom v Banskej Bystrici, druhom v Žiari nad Hronom. Oba sú zvonku aj zvnútra spravené tak, ako si to praje každý, kto v bytovke býva. Zateplené, s novými schodmi, presklenými balkónmi a upraveným okolím.
Keď sme jednej pani povedali, aký majú krásny vchod, tlačili sa jej slzy do očí. Nie od dojatia nad omietkou. Od toho, že to konečne niekto povedal nahlas. Jej veta znela: „Keby to počuli aj iní.“
Tak to píšeme, aby to počuli aj iní.
Takýto dom nevznikne sám. Vznikne z jedného človeka
Za každým domom, ktorý vyzerá dobre, stojí predseda alebo predsedkyňa, ktorí to robia srdcom. Nie preto, že je to ich práca — pre väčšinu z nich je to druhá práca popri tej skutočnej. Toto je výpočet toho, čo im na stole leží celý rok:
Schôdze, hlasovania a zápisnice
Zvolať, pripraviť podklady, zrátať hlasy, spísať zápisnicu a ustrážiť, aby rozhodnutie prešlo v tvare, ktorý obstojí. Keď kvórum nevyjde, celé sa to opakuje.
Revízie a lehoty, ktoré nepočkajú
Elektrina, plyn, komíny, výťah, hasiace prístroje, bleskozvod, ihrisko. Každá má vlastnú lehotu a vlastný predpis — a keď sa premešká, zodpovednosť nesie dom.
Ponuky, zmluvy a dodávatelia
Vypýtať tri ponuky, porovnať ich, dohodnúť termín, prevziať prácu a potom doťahovať reklamácie. Väčšinou po večeroch a cez víkendy.
Úver, splátky a fond opráv
Obnova sa spravidla financuje úverom — komerčným alebo zo Štátneho fondu rozvoja bývania. Podklady, ručenie a roky splátok drží predseda a rada.
Vaše dopyty a sťažnosti
Kvapkajúci radiátor, hluk zo susedného bytu, zle parkujúce auto, prasknuté sklo. Telefón predsedu zvoní aj vtedy, keď má voľno.
Poistné udalosti a úrady
Škoda po vytopení, obhliadka poisťovne, stavebný úrad, správca dane. Papiere, ktoré nikto z domu nevidí — a bez ktorých by dom nefungoval.
A teraz to hlavné: zhodnocuje to váš súkromný byt
Spoločné časti domu nie sú vaše. Fasáda, strecha, stúpačky, výťah ani vchod nikdy nebudú na vašom liste vlastníctva sami za seba. Ale peniaze, ktoré do nich dom vloží, skončia v cene vášho bytu — toho súkromného, ktorý raz predáte vy a výnos dostanete vy.
Na jednej z tých dvoch obhliadok bola pred nami návšteva z realitnej kancelárie. Odkaz predsedovi znel jednoducho: ak sa v tomto dome objaví byt na predaj, kupujúceho naň majú hneď. Nie kvôli bytu. Kvôli domu.
Kupujúci si pozerá dom skôr než byt
Zateplená fasáda znamená nižšie faktúry za teplo. Vymenené stúpačky znamenajú, že o päť rokov nepríde mimoriadny príspevok. Čistý vchod a nový výťah znamenajú, že sa dom o seba stará. Byt v takom dome sa predáva rýchlejšie a za lepšiu cenu než rovnaký byt o ulicu ďalej — a rozdiel nespravil majiteľ bytu, ale predseda a rada.
A ešte jedna vec, ktorá sa prehliada: úver na obnovu — komerčný alebo zo Štátneho fondu rozvoja bývania — vybavuje predseda s radou. Podklady, rokovania s bankou aj roky splátok idú cez nich. Zhodnotenie z toho ide vám.
Kto nepríde na schôdzu, nezostáva neutrálny
Toto je vec, ktorú väčšina vlastníkov nevie — a je to zároveň dôvod, prečo sa v domoch po celom Slovensku obnova odkladá o rok, o dva a o päť.
Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov počíta väčšinu pri dôležitých rozhodnutiach z hlasov všetkých vlastníkov v dome, nie z hlasov tých, ktorí prišli. Podľa § 14b treba pri bežných rozhodnutiach nadpolovičnú väčšinu hlasov všetkých vlastníkov a pri zmluve o úvere dvojtretinovú väčšinu všetkých.
Čo to znamená v stovkovom dome
Dom má 100 bytov. Na schôdzu príde 40 vlastníkov a všetci hlasujú za úver na obnovu. Návrh neprešiel — na zmluvu o úvere treba dvojtretinovú väčšinu hlasov všetkých, teda približne 67 hlasov. Šesťdesiat vlastníkov, ktorí zostali doma, tým nič „nenechali na iných“. Zablokovali to.
Predseda potom začína odznova: nová schôdza, nové oznamy, nové obiehanie po schránkach, prípadne písomné hlasovanie s podpismi od dverí k dverám. To je tá práca, o ktorej sa na schôdzi nehovorí — a robí sa preto, že sa nikomu nechcelo prísť.
Odmena, o ktorej sa v dome hlasuje najťažšie
Predseda dostáva odmenu, ktorú mu schvaľujú vlastníci. Zákon jej výšku neurčuje, takže je to čisto rozhodnutie domu — a je to spravidla najmenšia položka, o akej dom za rok hlasuje. Napriek tomu je to hlasovanie, pri ktorom sa najviac diskutuje a ktoré najčastejšie neprejde.
Skúste si to prepočítať cez svoj vlastný majetok. Odmena predsedu za celý rok je zlomok toho, o čo vám narástla hodnota bytu tým, že dom prešiel obnovou. A je to zlomok toho, čo by ste zaplatili firme, ktorá by tú istú prácu robila na faktúru.
Päť vecí, ktoré môžete urobiť už na najbližšej schôdzi
Príďte na schôdzu
Je to raz, dva razy do roka a trvá to hodinu. Váš hlas je pri väčšine dôležitých rozhodnutí potrebný bez ohľadu na to, či prídete — len sa bez vás nemá odkiaľ vziať.
Keď nemôžete, dajte splnomocnenie
Nechodiť a nesplnomocniť nikoho nie je neutrálny postoj. Je to chýbajúci hlas. Splnomocnenie na jednu vetu vybaví susedka za dve minúty.
Poďakujte nahlas, pred ostatnými
Toto je celé. Nestojí to nič a predseda to od vlastníkov spravidla nepočuje ani raz za volebné obdobie.
Pripomienku povedzte na schôdzi, nie na chodbe
Konkrétne, s návrhom riešenia a v čase, keď sa o veci rozhoduje. Kritika po tom, ako sa hlasovalo, už dom neposunie.
Odmenu schváľte
Je to najhoršie hlasovanie roka a najmenej peňazí zo všetkého, o čom dom rozhoduje. Predseda, ktorý to vzdá, vás bude stáť oveľa viac.
Časté otázky
Prečo mám chodiť na schôdzu, keď ma to nezaujíma?
Lebo pri väčšine dôležitých rozhodnutí sa väčšina počíta z hlasov VŠETKÝCH vlastníkov v dome, nie z tých, ktorí prišli. Zákon č. 182/1993 Z. z. žiada v § 14b nadpolovičnú väčšinu hlasov všetkých vlastníkov, a pri zmluve o úvere dokonca dvojtretinovú väčšinu všetkých. Kto nepríde a nikoho nesplnomocní, nezostáva neutrálny — jeho hlas jednoducho chýba a rozhodnutie neprejde.
Naozaj sa dá kvôli neúčasti pokaziť obnova domu?
Áno, a je to najčastejší dôvod, prečo sa obnova odkladá o rok. Dom má ponuky, má cenu, má banku — a nemá dvojtretinovú väčšinu hlasov všetkých vlastníkov, lebo na schôdzu prišla tretina domu. Medzitým stavebné práce zdražejú a dom platí za energie starú cenu ďalších dvanásť mesiacov.
Nemôžem prísť. Čo mám urobiť?
Splnomocnite suseda, člena rady alebo kohokoľvek, komu dôverujete. Stačí písomné splnomocnenie s vaším podpisom. Ak sa hlasuje písomne, podpíšte hlasovaciu listinu — aj „proti" je platný hlas a domu pomôže viac než ticho.
Koľko predseda za tú prácu dostane?
Výšku odmeny zákon neurčuje — schvaľujú ju vlastníci na schôdzi. V praxi ide o rádovo jednotky eur na byt mesačne, teda o sumu, ktorá sa nedá porovnať s časom, ktorý predseda domu venuje. Presné číslo pre váš dom nájdete v zápisnici zo schôdze, na ktorej sa o odmene hlasovalo.
Zvýši obnova domu naozaj cenu môjho bytu?
Kupujúci pozerá na dom skôr než na byt. Zateplená fasáda, nová strecha, opravené stúpačky, funkčný výťah a čistý vchod znamenajú, že do bytu nebude musieť nič investovať a že mu neprídu vysoké faktúry za teplo. Realitné kancelárie také domy poznajú po adrese a byt v nich sa predáva rýchlejšie. Rozdiel je v cene aj v tom, ako dlho byt visí v inzercii.
Byt je môj súkromný majetok. Čo s ním má spoločné predseda?
Priamo nič — a práve o tom je celý článok. Predseda vybavuje úver, obnovu a údržbu spoločných častí, no zhodnotenie z toho končí vo vašom súkromnom byte, ktorý predáte vy a peniaze dostanete vy. Predseda z toho nemá nič okrem svojho vlastného bytu, ktorý je rovnaký ako váš.
Čo je „relevantná pripomienka"?
Konkrétna vec, konkrétne miesto a návrh, čo s tým. „Na treťom poschodí netesní okno na chodbe, navrhujem dať to do ponuky spolu s výmenou zvončekov" je pripomienka. „Nič sa tu nerobí" nie je — nedá sa z toho spraviť ani ponuka, ani hlasovanie.
Nemáme spoločenstvo, dom spravuje správcovská firma. Týka sa nás to?
Áno. Vtedy dom zastupuje zástupca vlastníkov a platí preňho to isté: schôdzu zvoláva, podklady pripravuje, sťažnosti prijíma a hlasy sa počítajú rovnako. Rozdiel je v tom, že časť administratívy robí správca — nie v tom, že by zástupca vlastníkov nemal prácu.
Chcem predsedovi pomôcť prakticky, nielen poďakovať. Ako?
Ponúknite mu konkrétnu úlohu, ktorú prevezmete: obísť ponuky od troch firiem, byť pri odovzdaní práce, roznesť oznam po schránkach. A ak dom nemá termíny revízií na jednom mieste, pošlite mu odkaz na Kartu objektu — je bezplatná a stráženie lehôt mu zoberie z hlavy.
Prečo to píšeme my
BM Elektro robí revízie a elektroinštalácie v bytových domoch. Za rok prejdeme stovky domov a s predsedami sa rozprávame pri každom z nich. Tento článok nevznikol za stolom — vznikol po dvoch obhliadkach v jednom týždni a z jednej vety, ktorú sme počuli na chodbe. Mená domov ani ľudí tu neuvádzame; nikto z nich nás o článok nežiadal.
Ste predseda alebo v rade?
Karta objektu je bezplatný portál, ktorý za vás stráži lehoty revízií a kontrol domu, vopred pripomenie termín a drží dokumentáciu na jednom mieste. Nie je to náhrada za vašu prácu — je to menej obiehania okolo nej.
Poznáte predsedu, ktorému by táto stránka patrila do rúk? Pošlite mu ju. A hlavne — povedzte mu to aj osobne.